Con il termine sfratto si intende quella procedura che si perfeziona con il rilascio e la riconsegna dell’immobile locato, in quanto oggetto di intimazione da parte del locatore ovvero di provvedimento giudiziario. L’ordinamento prevede diversi procedimenti di convalida di sfratto individuabili per semplicità nelle seguenti forme:
➢ sfratto per finita locazione;
➢ licenza per finita locazione;
➢ sfratto per morosità;
➢ sfratto per necessità (cd. recesso del locatore) a determinate condizioni.
Sfratto per finita locazione
1. Il procedimento di convalida di sfratto per finita locazione è disciplinato dall’art. 657 c.p.c., ed è attivabile in base alle diverse scadenze contrattuali, 4 + 4 per i contratti cd. Liberi, 3 + 2 per i contratti cd. concordati, 1 anno per i contratti cd. transitori per motivi di lavoro o di studio. A seconda che la scadenza contrattuale sia o meno maturata, il locatore ha facoltà di decidere tra: – l’intimazione di licenza per finita locazione, con la quale il locatore intende tutelarsi in merito alla sua volontà di diniego al rinnovo tacito del contratto in essere ed intende ottenere, alla scadenza naturale dello stesso, il rilascio dell’immobile locato. Il locatore, in tal modo, potrà ottenere un titolo esecutivo precostituito da far valere successivamente allo spirare del termine ivi previsto, nel caso di mancato spontaneo rilascio dell’immobile da parte del conduttore; – l’intimazione dello sfratto per finita locazione, laddove sia maturata la scadenza del contratto ovvero il locatore abbia manifestato la volontà di non rinnovare il contratto (previa disdetta comunicata dal locatore al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale o secondo le previsioni concordate dalle parti). Il locatore, in questa circostanza, mira ad ottenere la condanna del conduttore al rilascio dell’immobile locato successivamente allo spirare della scadenza contrattuale. La procedura di sfratto, in entrambe le situazioni, inizia con l’intimazione del locatore al conduttore al rilascio dell’immobile locato, con contestuale citazione a comparire innanzi al Giudice adito per la convalida. Nell’udienza indicata, se il conduttore non si presenta, ovvero pur comparendo, non si oppone, il Giudice adito provvederà a convalidare la licenza ovvero lo sfratto, fissando la data dell’esecuzione; diversamente laddove il conduttore/intimato presentandosi, si oppone alla procedura di sfratto, il rito verrebbe trasformato in locatizio e il procedimento si concluderà con sentenza.
Sfratto per morosità
2. Diversamente il procedimento di convalida di sfratto per morosità prevede l’ipotesi di inadempimento del conduttore, appunto, per morosità.
Per tale tipologia di procedura di sfratto è sufficiente la mancata corresponsione di un solo canone di locazione, purché sia decorso un termine non inferiore a giorni 20 dalla scadenza, ovvero del mancato versamento di oneri condominiali che corrispondano almeno a due canoni di locazione.
In tali circostanze, il locatore potrà effettuare, in proprio, un primo sollecito di pagamento, per poi intimare, per il tramite di un legale, lo sfratto, con contestuale citazione in giudizio del conduttore.
Per la soddisfazione del proprio credito, il locatore può contestualmente all’intimazione chiedere la
condanna al pagamento degli oneri scaduti nonché quelli dovuti fino al rilascio dell’immobile locato, In tal caso il Giudice, convalidato lo sfratto, emetterà separato decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che seguirà le forme del procedimento monitorio.
Rispetto allo sfratto per finita locazione, nell’intimazione di sfratto per morosità il conduttore ha la possibilità sia di sanare le morosità, gli eventuali interessi e le spese del procedimento, con conseguente estinzione del procedimento, ovvero – solamente per le locazioni ad uso abitativo – chiedere un termine di grazia (fino a 90 gg) per poter sanare le pendenze di canoni ed oneri. Allo scadere del termine concesso, se il conduttore non ha provveduto a saldare quanto dovuto oltre ad interessi e spese processuali, il Giudice convaliderà lo sfratto.
Sfratto per recesso del locatore
3. Vi è poi il procedimento di convalida di sfratto per recesso del locatore (cd. sfratto per necessità),
disciplinato dall’art. 3 della Legge n. 431 del 1998 nonché dall’art. 59 della precedente Legge n. 392 del 1978, che prevede che il locatore possa recedere dal contratto alla prima scadenza naturale dello stesso per motivi di necessità sulla base di tassative ipotesi previste dalla legge, quali sinteticamente:
➢ uso personale del locatore;
➢ interventi strutturali e necessari sull’immobile locato;
➢ mancato utilizzo continuativo dell’immobile locato da parte del conduttore;
➢ vendita dell’immobile locato (con diritto di prelazione in capo al conduttore).
Il locatore dovrà, anche in questa circostanza, comunicare al conduttore con raccomandata a.r. la volontà di recedere dal contratto in essere, dandone un preavviso di almeno 6 mesi. Qualora alla scadenza del contratto, il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile locato, il locatore potrà agire a tal fine in Giudizio nelle forme di cui sopra. Se il conduttore non si oppone, il Giudice convaliderà lo sfratto; nel caso contrario, il Giudice dovrà verificare l’esistenza dei motivi di necessità tassativamente previsti.
Entro un anno dal rilascio dell’immobile locato a seguito di procedura di sfratto, qualora il locatore non avesse usufruito dell’immobile per le ragioni rappresentate per l’ottenimento dell’ordinanza di sgombero, sarà facoltà del conduttore che ha subito la procedura richiedere il ripristino delle medesime condizioni contrattuali ovvero il risarcimento ammontante a non meno di trentasei mensilità dell’importo per come previsto nel risolto contratto di locazione. A prescindere dal procedimento di sfratto attivato, la procedura di esecuzione forzata si potrà attivare solo a far data dal termine stabilito dal Giudice adito. Qualora, decorso inutilmente tale termine, il conduttore fosse ancora nel possesso dell’immobile, il locatore potrà mettere in esecuzione il titolo ottenuto, notificando un atto di precetto e attivando l’Ufficiale Giudiziario (che notificherà il preavviso di rilascio e successivamente comunicherà al conduttore la data prevista per il primo accesso); si susseguiranno pertanto più accessi (generalmente mensili) sino a quando il conduttore non rilasci l’immobile, ovvero l’Ufficiale Giudiziario non effettui l’accesso coattivo, coadiuvato dalla forza pubblica e con la collaborazione degli ausiliari che riterrà opportuno coinvolgere, quali fabbro, medico, veterinario ecc (a spese del locatore). L’Ufficiale Giudiziario dovrà quindi espletare ulteriori adempimenti per concludere la procedura di sfratto, redigendo apposito verbale di rilascio, ma soprattutto verificando che all’interno vi siano o meno beni del conduttore, relativamente ai quali dovrà poi effettuare un inventario, nominando un custode, ovvero disporne la distruzione se di poco valore, dandone comunicazione al conduttore.